Un préstamo hard money es un financiamiento de corto plazo, otorgado por prestamistas privados y respaldado por la propiedad, que se usa para comprar y renovar. Se aprueba más rápido que un préstamo de banco, pero cuesta más: tiene tasas más altas, puntos de apertura y plazos cortos.
Cómo funciona
- Presentas el trato. La dirección, el precio de compra, tu presupuesto de obra y el ARV estimado.
- El prestamista evalúa la propiedad. Le importa sobre todo cuánto vale el proyecto y tu experiencia, además de tu perfil.
- Te ofrece condiciones. Qué porcentaje de la compra financia, si incluye la renovación, la tasa, los puntos y el plazo.
- Cierras y empiezas la obra. El dinero de la renovación suele llegar por etapas, llamadas draws, conforme avanzas.
- Pagas solo intereses. Es común pagar intereses cada mes y liquidar el préstamo al vender o refinanciar.
Los términos que debes entender
| Término | Qué significa | Rango de referencia |
|---|---|---|
| LTV | Porcentaje del precio de compra que financia el prestamista | 65% a 90% |
| Tasa de interés | Costo anual del dinero, normalmente solo intereses | 9% a 12% |
| Puntos de apertura | Comisión al cerrar, sobre el monto del préstamo | 2% a 3% |
| Plazo | Tiempo para liquidar el préstamo | Hasta 18 meses |
| Draws | Desembolsos de la obra por etapas | Según avance |
Son los rangos de referencia que usamos en nuestra calculadora de Fix & Flip, no una oferta de crédito. Cada prestamista define sus condiciones y estas cambian con el mercado. Confirma siempre los términos por escrito.
Hard money, banco o DSCR
| Hard money | Banco tradicional | DSCR | |
|---|---|---|---|
| Uso típico | Comprar y renovar | Vivienda o inversión con ingresos comprobables | Propiedades de renta |
| En qué se fija | La propiedad y el proyecto | Tus ingresos, tu crédito y tus deudas | Lo que produce la renta |
| Rapidez | Alta | Más lenta | Media |
| Costo | Más alto | Más bajo | Intermedio |
| Plazo | Corto | Largo | Largo |
Riesgos que debes considerar
- Si te atrasas, cuesta. Cada mes extra suma intereses, y un plazo vencido puede traer cargos o una extensión con costo.
- La propiedad es la garantía. Si no pagas, puedes perderla.
- Muchos préstamos exigen capital propio. Desconfía de quien te prometa 100% sin revisar tu proyecto.
- Lee los costos completos. Pregunta por puntos, cargos de cierre, inspecciones de los draws y penalizaciones.
Financiamiento dentro de Fliplatino
Fliplatino es educación: te enseñamos a leer un préstamo y a calcular si tu trato lo aguanta. Para financiamiento te conectamos con aliados como Investor Funding. La aprobación, las tasas y los plazos dependen de cada prestamista.
Preguntas frecuentes
¿Hard money es lo mismo que un préstamo de banco?
No. Hard money viene de prestamistas privados, se aprueba más rápido y se enfoca en la propiedad y el proyecto. A cambio, cuesta más y dura menos que un préstamo de banco.
¿Necesito buen crédito para un préstamo hard money?
Suele pesar menos que en un banco, pero muchos prestamistas sí lo revisan junto con tu experiencia y tu capital. Cada uno tiene sus requisitos.
¿Puedo financiar el 100% de un flip con hard money?
Es poco común. La mayoría de los prestamistas espera que pongas algo de capital y que tengas reservas para los meses del proyecto.
¿Sirve para un inversionista sin experiencia?
Algunos prestamistas trabajan con principiantes, normalmente con condiciones más conservadoras. Llegar con los números bien hechos ayuda mucho.
¿Qué pasa si no vendo a tiempo?
Sigues pagando intereses y, si vence el plazo, puedes necesitar una extensión o refinanciar. Por eso conviene planear el proyecto con tiempo de sobra.
Contenido educativo. No es asesoría financiera, legal ni fiscal. Los resultados varían y no están garantizados. Los ejemplos son ilustrativos. Antes de invertir, consulta con profesionales con licencia.