Fix & Flip es una estrategia de inversión en bienes raíces: compras una propiedad por debajo de su valor, la renuevas y la vendes a un precio mayor en pocos meses. Tu ganancia es lo que queda después de pagar la compra, la renovación, el financiamiento, los gastos de mantener la propiedad y los de venta.
Cómo funciona, paso a paso
- Encuentras la propiedad. Por MLS, subastas, wholesalers o propietarios motivados.
- Analizas los números. Calculas el ARV (valor después de reparar) comparando ventas recientes de casas parecidas en la zona, y estimas la renovación.
- Haces tu oferta. La Regla del 70% te da un primer precio máximo.
- Consigues el financiamiento. Muchos flips se hacen con préstamos hard money, porque son rápidos y pueden incluir dinero para la obra.
- Renuevas. Con presupuesto, contratistas, permisos y un calendario claro.
- Vendes. Pones la propiedad en el mercado, cierras la venta y liquidas el préstamo.
Un ejemplo con números
Este ejemplo es ilustrativo. Tus números van a cambiar según el mercado, el préstamo y la obra.
| Concepto | Cantidad |
|---|---|
| Precio de venta (ARV) | $300,000 |
| Precio de compra | −$175,000 |
| Renovación | −$30,000 |
| Gastos de cierre al comprar | −$3,500 |
| Puntos del préstamo (2%) | −$3,575 |
| Intereses, 6 meses (11% sobre $178,750) | −$9,831 |
| Impuestos, seguro y servicios, 6 meses | −$4,200 |
| Comisiones y gastos al vender (7%) | −$21,000 |
| Ganancia antes de impuestos | $52,894 |
Fíjate en que más de $42,000 se van en costos que mucha gente olvida al sacar cuentas. Por eso decimos que un flip se gana o se pierde antes de comprar. Las ganancias de un flip pagan impuestos, así que revisa tu caso con un contador.
Términos que vas a escuchar
- ARV (After Repair Value): lo que valdrá la casa ya renovada.
- Comps: ventas recientes de casas parecidas, usadas para estimar el ARV.
- Holding costs: lo que te cuesta mantener la propiedad mientras la renuevas y la vendes.
- Draws: desembolsos del préstamo que recibes conforme avanza la obra.
- MAO (Maximum Allowable Offer): la oferta máxima para que el trato siga siendo rentable.
Riesgos reales
- La obra cuesta más de lo planeado. Deja un colchón en tu presupuesto y pide inspección antes de comprar.
- El proyecto tarda más. Cada mes extra son más intereses, impuestos y seguro.
- El mercado cambia. Si el ARV baja, tu ganancia baja. Trabaja con comps recientes y no con los más optimistas.
- Contratistas y permisos. Verifica licencias y seguros, y no pagues todo por adelantado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se gana en un Fix & Flip?
Depende de cada proyecto y también se puede perder dinero. La ganancia es el precio de venta menos todos los costos: compra, renovación, financiamiento, mantenimiento y venta. Por eso conviene correr los números completos antes de ofertar.
¿Cuánto tarda un Fix & Flip?
Muchos proyectos toman varios meses entre la compra, la obra y la venta. Depende del tamaño de la renovación, de los permisos y de qué tan rápido se mueva tu mercado.
¿Cuánto dinero necesito para hacer un flip?
Con hard money normalmente pones enganche, gastos de cierre y reservas para los meses del proyecto. La cantidad depende del precio de la propiedad y del préstamo. La calculadora te ayuda a verlo con tus números.
¿Necesito licencia para hacer Fix & Flip?
Generalmente no necesitas licencia de agente para comprar y vender tus propias propiedades. La obra sí puede requerir contratistas con licencia y permisos de la ciudad.
¿Qué es la Regla del 70%?
Es un filtro rápido: no pagues más del 70% del ARV menos el costo de reparación. Con un ARV de $300,000 y $30,000 de reparación, la oferta máxima es $180,000.
Contenido educativo. No es asesoría financiera, legal ni fiscal. Los resultados varían y no están garantizados. Los ejemplos son ilustrativos. Antes de invertir, consulta con profesionales con licencia.